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Im Februar 2020 wurde der portugiesische Staatshaushalt für dieses Jahr verabschiedet. Damit wird eine Änderung für die Berechnung der Übertragungssteuer auf den Kauf portugiesischer Immobilien eingeführt. Diese Transfersteuer (IMT genannt - "Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis" in Portugal) wird zum ersten Mal seit 2014 geändert. Die ab Februar 2020 geltende Änderung betrifft portugiesische Immobilien mit einem Kaufpreis von über 1 Million Euro und bedeutet, dass sich der Kaufpreis für Immobilien über diesem Betrag von einem festen Prozentsatz von 6% auf einen festen Prozentsatz von 7 ändert 5%. Dies gilt sowohl für Immobilien, die als Hauptwohnsitz erworben wurden, als auch für Immobilien, die als Zweitwohnsitz erworben wurden, wobei kein Unterschied über dem Wert von 1 Mio. EUR gemacht wird. Alle anderen Preise und Regeln bleiben gleich.

 

WIE WIRD DAS IMT BERECHNET?

 

Das portugiesische IMT wird berechnet auf der Grundlage von:

 

1) den Kaufpreis (exkl. Preis für Möbel)

2) die endgültige Nutzung des Hauses

3) ob Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz kaufen

4) ob sich das Haus auf dem portugiesischen Festland oder in der Region der Azoren oder Madeira befindet, da die beiden letztgenannten Regionen eine unterschiedliche Tabelle haben.

 

HINWEIS: Wenn der Kaufpreis einer Immobilie unter dem Steuerwert der Immobilie liegt (in Portugal als "Valor Patromonial" bezeichnet), wird der IMT anhand des Steuerwerts anstelle des Kaufpreises berechnet. Der höhere Wert der beiden wird daher für die Berechnung des IMT verwendet. Der Steuerwert oder Valor Patromonial ist in der vom Finanzamt ausgestellten.

 

Die Berechnung für städtische Immobilien auf dem portugiesischen Festland erfolgt anhand der folgenden Tabelle:

Es gelten folgende Tarife:

  • Für städtische Immobilien auf dem portugiesischen Festland wird der IMT gemäß der obigen Tabelle berechnet.
  • Für landwirtschaftliche Grundstücke wird ein fester Satz von 5% angewendet, in Portugal werden landwirtschaftliche Flächen als "rustica" eingestuft.
  • Für andere Immobilien (dies gilt für Immobilien, die nicht städtisch und nicht landwirtschaftlich sind), ZB. ein Haus oder eine Wohnung mit einer Touristenlizenz (anstelle einer Wohnlizenz) oder ein Haus mit einer Die Erlaubnis "casa do campo" sind Beispiele für Immobilien, die unter dem Begriff "andere Immobilien" klassifiziert sind.
  • Für Immobilien auf Madeira und den Azoren wird eine andere Tabelle verwendet. Um diese Tabellen anzuzeigen, klicken Sie hier und zeigen Sie die Tabellen auf der zweiten Seite an.

 

Beispiel 1:

Sie kaufen ein Einfamilienhaus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 €, das als Zweitwohnsitz gedacht ist. Die Immobilie verfügt über eine Wohngenehmigung und das Grundstück ist ausschließlich als städtisch eingestuft (oder in Portugal auch als "urbano" bezeichnet). Die Summe zur Berechnung der IMT lautet:

300.000 € x 8% - 11.035,25 € = insgesamt 12.964,75 € IMT (das sind letztendlich 4% des Kaufpreises).

 

Beispiel 2:

Sie kaufen ein Einfamilienhaus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 €, das als Zweitwohnsitz gedacht ist. Das Haus verfügt über eine Aufenthaltserlaubnis und das Grundstück besteht aus zwei registrierten Gegenständen, einer ist städtisch und einer ist landwirtschaftlich genutzt. Zunächst muss ermittelt werden, wie hoch der Wert des städtischen Teils und der Wert des landwirtschaftlichen Teils ist, und dann kann die Summe der zu zahlenden IMT berechnet werden. Stellen Sie sich vor, der rustikale Teil hat einen Wert von 40.000 € und der städtische Teil einen Wert von 260.000 €. Die Berechnung für IMT lautet dann:                                 

260.000 € x 7% - 8.163,12 € = 10.036,88 € IMT für den städtischen Teil

40.000 € x 5% (fester% für landwirtschaftliche Flächen) = 2.000 € IMT für den landwirtschaftlichen Teil

insgesamt 12.036,88 € IMT, die beim Kauf dieser Immobilie zu zahlen sind (dies entspricht 4% des Kaufpreises)

 

Hinweis: Wenn Sie ein Haus in Portugal einschließlich Möbeln kaufen, können Sie den Möbeln einen realistischen Wert zuweisen und diesen Wert vom Verkaufspreis abziehen, bevor Sie den IMT berechnen. Denken Sie daran, dass die Kapitalertragssteuer, die beim zukünftigen Verkauf des Hauses zu zahlen ist, zwischen dem Kaufpreis jetzt und dem zukünftigen Verkaufspreis berechnet wird. Der Kaufpreis ist der Betrag ohne den Wert, der den Möbeln zugeordnet wird. Lesen Sie mehr über die Kapitalertragssteuer in Portugal in diesem Artikel.

 

WER IST FÜR DIE ZAHLUNG DES IMT VERANTWORTLICH? UND WANN?

 

Die Zahlung des IMT liegt in der Verantwortung des Käufers oder seines Bevollmächtigten (ZB des Anwalts) und muss vor der eigentlichen Überweisung bezahlt werden. Der Zahlungsnachweis wird dem Notar vor Abschluss der Eigentumsurkunde vorgelegt.

Möchten Sie Informationen zur Transfersteuer auch wissen, welche anderen Kosten Ihnen beim Kauf entstehen? Lesen Sie hier den Artikel über die Kosten des Käufers beim Kauf in Portugal.

Möchten Sie die IMT-Tabellen herunterladen oder drucken? Klick hier.