Die IMT ("Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis") ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie auf dem portugiesischen Festland fällig wird. Sie muss vom Käufer vor der notariellen Eigentumsübertragung gezahlt werden. Notare verlangen einen Zahlungsnachweis, bevor die Eigentumsübertragung abgeschlossen wird.
Die Berechnung der IMT hängt ab von:
Dem Kaufpreis (ohne den Wert eventuell enthaltener Möbel oder Inventar),
Der offiziell registrierten Nutzung der Immobilie (Wohnen, landwirtschaftlich, gewerblich, touristisch),
Der Nutzung als Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz.
Die Art der Immobilie ist entscheidend für die Berechnung der IMT. Die wichtigsten Kategorien sind:
Städtische Wohnimmobilien: Immobilien, die laut Nutzungslizenz und Katastereintrag zum Wohnen bestimmt sind. Die IMT wird anhand der aktualisierten Staffelung für 2025 auf dem portugiesischen Festland berechnet.
Ländliche Immobilien (Rustikal): Landwirtschaftlich genutztes Land, das mit einem festen Satz von 5 % besteuert wird.
Andere urbane Immobilien: Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke oder Immobilien mit touristischer Lizenz (z. B. Ferienanlagen) unterliegen einem festen IMT-Satz von 6,5 %.
Die folgende Tabelle gilt für den IMT auf dem portugiesischen Festland:
Beispiel 1: Kauf einer Zweitwohnung
Sie kaufen ein Einfamilienhaus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 €, das als Zweitwohnsitz dient. Die Immobilie verfügt über eine Wohnnutzungslizenz, und das Grundstück ist vollständig als städtisch registriert.
IMT-Berechnung:
300.000 € × 8 % − 12.450,89 € = 11.549,11 € (entspricht ca. 3,8 % des Kaufpreises)
Beispiel 2: Gemischtes städtisch-rustikales Eigentum
Sie kaufen eine Immobilie als Hauptwohnsitz für 300.000 €, wobei 260.000 € als städtisch und 40.000 € als rustikal gelten:
Städtischer Anteil: 260.000 € × 7 % − 9.210,31 € = 8.989,69 €
Rustikaler Anteil: 40.000 € × 5 % = 2.000 €
Gesamt-IMT: 10.989,69 € (ca. 3,6 % des Kaufpreises)
Möbel und Inventar: Wird eine Immobilie mit Möbeln verkauft, kann ein realistischer Anteil des Kaufpreises dem Inventar zugewiesen werden. Da die IMT nur auf den Immobilienwert berechnet wird, kann dies die Steuerlast verringern. Diese Aufteilung muss jedoch nachvollziehbar sein, da sie zukünftige Berechnungen der Kapitalertragssteuer beeinflusst.
Die IMT ist nicht die einzige Steuer beim Immobilienkauf in Portugal. Zusätzlich fallen an:
Stempelsteuer (Imposto do Selo),
Notar- und Grundbuchgebühren,
Rechtsanwaltskosten.
Lesen Sie hier mehr über die Kaufnebenkosten in Portugal.
Hinweis: Beim Kauf einer Immobilie mit Möbeln/Inventar in Portugal können Sie dem Inventar einen realistischen Wert zuweisen. Dieser wird bei der IMT nicht berücksichtigt – das kann die Steuer senken. Wichtig ist, dass dieser Wert realistisch ist, da beim späteren Verkauf die Kapitalertragssteuer auf Basis des Immobilienwerts berechnet wird (also ohne den damaligen Inventarwert). Lesen Sie hier mehr zur Kapitalertragssteuer in Portugal.
Wer eine Immobilie in Portugal kaufen möchte, sollte sich frühzeitig mit der IMT auseinandersetzen. Die Kenntnis der Berechnungsmethoden und der geltenden Sätze hilft, Überraschungen zu vermeiden. Bei Fragen empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Immobilienexperten zu konsultieren.
Newsletter abonnieren
Login