Der Verkauf einer Immobilie in Portugal kann steuerliche Konsequenzen haben. Wenn Sie Ihre portugiesische Immobilie mit Gewinn verkaufen, fällt in Portugal unter Umständen eine Steuer auf den erzielten Veräußerungsgewinn (Mais-Valias) an. Wie viel Sie letztendlich zahlen, hängt unter anderem von Ihrem Kaufpreis, Verkaufspreis, den entstandenen Kosten, der Haltedauer der Immobilie, Ihrem steuerlichen Wohnsitz und der Frage ab, ob Sie Anspruch auf eine vollständige oder teilweise Befreiung haben.
In diesem Artikel erfahren Sie alles über die Immobilien-Gewinnsteuer in Portugal (Update 2026). Wir besprechen, wie der Veräußerungsgewinn berechnet wird, welche Kosten Sie abziehen können, wie sich die Regeln für in Portugal Steueransässige (Residenten) und Nicht-Residenten unterscheiden und wann eine Reinvestition zu einer vollständigen oder teilweisen Steuerbefreiung führen kann.
Außerdem behandeln wir die portugiesischen IRS-Steuersätze für 2026, die Inflationsanpassung (Monetäre Korrektur), Renovierungskosten, die Steuererklärung über Modelo 3 und Anexo G, die Sonderregeln für Personen ab 65 Jahren sowie die seit 2026 bestehende Reinvestitionsmöglichkeit in Mietimmobilien.
Möchten Sie vorab wissen, mit wie viel Steuer Sie beim Verkauf Ihrer portugiesischen Immobilie rechnen müssen? Dann ist es wichtig, die Berechnung bereits vor dem Verkauf durchführen zu lassen.
Für die Berechnung des Veräußerungsgewinns greift die einfache Formel nicht: „Verkaufspreis – ursprünglicher Kaufpreis = steuerpflichtiger Gewinn“.
Die portugiesische Steuergesetzgebung berücksichtigt nämlich unter anderem:
Die steuerliche Berechnung des Gewinns kann daher erheblich niedriger ausfallen als die vereinfachte Berechnung „Verkaufspreis minus Kaufpreis“.
Eine vereinfachte Darstellung der Berechnung lautet:
Verkaufserlös abzüglich − angepasster Kaufpreis − zulässige Kosten und Ausgaben − zulässige Kosten für wertsteigernde Arbeiten = steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn
Wenn Sie eine Immobilie länger als 24 Monate besessen haben, kann der ursprüngliche Kaufpreis mit einem offiziellen Währungskorrekturkoeffizienten angepasst werden. Das bedeutet, dass das Finanzamt bei der Berechnung nicht zwangsläufig exakt denselben Kaufpreis ansetzt, den Sie vor Jahren bezahlt haben.
Bei der Berechnung des korrigierten Kaufpreises darf der ursprüngliche Kaufwert mit dem jährlich festgelegten Korrekturkoeffizienten angepasst werden. Das portugiesische Finanzamt legt diese Korrektur anhand jährlich festgelegter Koeffizienten fest. Es handelt sich also nicht einfach um den Verbraucherpreis-Inflationsprozentsatz.
Ein höherer angepasster Kaufpreis führt grundsätzlich zu einem niedrigeren steuerpflichtigen Gewinn und somit zu weniger zu zahlender Steuer.
Dies ist einer der wichtigsten Teile der Berechnung. Das portugiesische Finanzamt erlaubt für die Gewinnschätzung den Abzug bestimmter beim Kauf, Verkauf und bei Renovierungen/Umbauten entstandener Kosten vom Verkaufspreis.
Dazu gehören beispielsweise:
Haben Sie Ihre Immobilie in Portugal vor dem Verkauf renoviert oder verbessert? Dann können bestimmte Renovierungs- und Modernisierungskosten den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Das portugiesische Finanzamt weist darauf hin, dass nachweisbare Kosten zur Wertsteigerung der verkauften Immobilie aus den letzten 12 Jahren berücksichtigt werden können. Es muss sich jedoch um Ausgaben handeln, die steuerlich als wertsteigernde Maßnahmen anerkannt werden. Nicht jede Ausgabe in oder um das Haus ist automatisch abzugsfähig.
Beispiele für möglicherweise relevante Arbeiten:
Lose Möbel, Dekoration oder persönliche Anschaffungen können nicht zur Gewinnminderung herangezogen werden. Wichtig ist, dass die Kosten tatsächlich bezahlt und gut dokumentiert wurden. „Gut dokumentiert“ bedeutet mindestens eine ordnungsgemäße Rechnung, auf der Ihr Name, Ihre Adresse und Ihre portugiesische Steuernummer (NIF) deutlich angegeben sind. Bewahren Sie daher immer die Originalrechnungen, Zahlungsbelege und Verträge auf.
Bei den meisten privaten Immobilienverkäufen werden anschließend 50 % des positiven Veräußerungsgewinns für die Einkommensteuer (IRS) berücksichtigt. Es gibt jedoch Ausnahmen, zum Beispiel bei bestimmten Immobilien, für die erhebliche nicht rückzahlbare staatliche Zuschüsse gewährt wurden und die innerhalb von zehn Jahren verkauft werden.
Bitte beachten Sie: Die steuerliche Behandlung kann je nach Ihrer persönlichen Situation, Ihrem steuerlichen Wohnsitz, der Eigentümerstruktur und der Art des Erwerbs variieren. Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Steuerberatung dar.
Der Veräußerungsgewinn ist der Profit beim Verkauf einer Immobilie. Er errechnet sich aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis abzüglich abzugsfähiger Kosten und gegebenenfalls einer Inflationsanpassung des Kaufpreises. Dieser Gewinn ist in Portugal steuerpflichtig, wobei für Residenten und Nicht-Residenten unterschiedliche Regeln gelten.
Befreiung durch Reinvestition (Achtung: Nur für Residenten!)
Seit dem 1. Januar 2023:
Beispiel 2026: Gewinn: 100.000 €, ausländisches Einkommen: 90.000 €. Steuerpflichtiger Gesamtbetrag zur Satzermittlung: 140.000 € (= 50.000 € + 90.000 €; obwohl Sie in Portugal keine Steuer auf Ihr ausländisches Einkommen zahlen, wird dieses Einkommen mit eingerechnet, um zu bestimmen, in welche Steuerklasse Sie fallen). → Steuersatz: 48 % aufgrund von Einkünften oberhalb der Höchststufe von 81.000 €. → Steuer: 24.000 €. (Alte Regel: 28 % auf 100.000 € Gewinn = 28.000 €; damit ist die neue Regelung für Nicht-Residenten günstiger als die alte).
Ab 2024 gilt für Residenten und Nicht-Residenten dieselbe Regelung bezüglich der Berechnung der Gewinnsteuer: 50 % des Veräußerungsgewinns werden im Rahmen der Einkommensteuer (IRS) besteuert. Steuersätze: 12,50 % bis 48 %. Mit einer guten Strategie können Sie die Steuer in manchen Fällen durch Reinvestition oder Kostenabzug begrenzen oder vollständig vermeiden.
Haben Sie Fragen? Das Team von Divine Home hilft Ihnen gerne weiter!
Newsletter abonnieren
Login