Immobilienveräußerungssteuer in Portugal 2025: Alles, was Sie wissen müssen

Haben Sie Ihre Immobilie in Portugal verkauft oder planen Sie den Verkauf? 
Dann sollten Sie wissen, wie die Kapitalertragssteuer in Portugal 2025 funktioniert. Hier erfahren Sie wann die Steuer fällig wird, welche Steuersätze gelten, die Unterschiede zwischen Residenten und Nicht-Residenten, sowie Möglichkeiten zur Steueroptimierung.

Was sind Immobilien-Kapitalgewinne?

Kapitalgewinne entstehen durch den Verkauf einer Immobilie, also die Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis.
Dieser Gewinn ist in Portugal steuerpflichtig, wobei die Regeln für Residenten und Nicht-Residenten unterschiedlich sind.

Kapitalgewinne für Steuerresidenten (2025)

• Immobilien, die vor 1989 gekauft wurden, sind steuerfrei.

• Bei späterem Erwerb werden 50% des Gewinns zum Jahreseinkommen addiert.

• Einkommensteuertarife 2025: 13,25% bis 48%.

• Höchststeuersatz ab 81.199 € Jahreseinkommen.

Nach 2 Jahren Besitz: Inflationsabschlag reduziert den steuerpflichtigen Betrag.

Steuerbefreiung durch Reinvestition

1. Reinvestition in Hauptwohnsitz

• Reinvestition in eine neue Hauptwohnung.

• Innerhalb von 36 Monaten nach oder 24 Monaten vor dem Verkauf.

• Immobilie muss sich in Portugal, der EU oder dem EWR befinden.

• Volle Steuerbefreiung nur bei vollständiger Reinvestition.

2. Reinvestition in Altersvorsorge

• Für Rentner oder über 65-Jährige.

• Investition in eine Lebensversicherung oder Rentenfonds innerhalb von 6 Monaten.

• Maximale Auszahlung: 7,5% pro Jahr.

Kapitalgewinne für Nicht-Residenten (2025)

Seit dem 1. Januar 2023:

• Früher: 28% Pauschalsteuer auf den gesamten Gewinn.

• Jetzt: Gleichstellung mit Residenten – 50% des Gewinns steuerpflichtig nach progressiven Steuersätzen.

Beispiel 2025:
Gewinn: 100.000 €, Auslands-Einkommen: 90.000 €.
Gesamteinkommen: 140.000 €.
→ Steuersatz: 48%.
→ Steuer: 24.000 €.
(Früher: 28.000 €).

Kostenabzug zur Steuerreduzierung

• Transaktionskosten: IMT, Notar, Grundbuch, Anwälte, Maklerprovision.

• Renovierungskosten: belegbare Ausgaben der letzten 12 Jahre.

FAQ – Kapitalgewinne Portugal 2025

• Ab wann steuerpflichtig? Für Käufe nach 1989.

• Möbel im Verkauf enthalten? Nein, wenn separat ausgewiesen.

• Reinvestitionsbefreiung für Nicht-Residenten? Nein.

• Inflationsausgleich? Ja, ab 2 Jahren Besitz.

Fazit

In 2025 gilt: Residenten und Nicht-Residenten werden gleich besteuert – 50% des Gewinns unterliegen der Einkommensteuer (IRS).
Mit guter Planung können Sie Ihre Steuerlast deutlich reduzieren oder vermeiden.