Kann ich meine Immobilie in Portugal vermieten? Was Sie wissen sollten

Egal, ob Sie ein Ferienhaus, eine Investitionswohnung oder eine Villa auf dem Land besitzen: Die Vermietung Ihrer Immobilie in Portugal ist eine hervorragende Möglichkeit, passives Einkommen zu erzielen – besonders in beliebten Regionen wie der Algarve und Alentejo.
Bevor Sie jedoch die Schlüssel an Ihre ersten Gäste übergeben, sollten Sie einige wichtige Dinge wissen.

Brauchen Sie eine Vermietungslizenz?

Ja — wenn Sie Ihre Immobilie kurzfristig vermieten möchten (z.B. als Ferienwohnung), benötigen Sie eine Lizenz für „Alojamento Local“ (AL).
Das bedeutet:

• Anmeldung Ihrer Vermietungstätigkeit beim Finanzamt („Finanças“)
  
  
• Vorbereitung der Immobilie gemäß Sicherheits-, Hygiene- und Ausstattungsvorschriften
  
  
• Registrierung der Immobilie bei der Gemeinde („Câmara Municipal“)
  
  
• Die Gemeinde führt eine Inspektion der Immobilie durch
  
  
• Sie erhalten eine AL-Nummer, die in allen Inseraten angegeben werden muss
  
  

Für Langzeitvermietungen (mehr als 30 Tage pro Mieter) gelten andere Regeln — hier ist die AL-Lizenz oft nicht nötig, aber ein formeller Mietvertrag ist Pflicht.

Gibt es Regionen mit Beschränkungen für neue Lizenzen?

Seit November 2024 dürfen Gemeinden selbst entscheiden, ob sie neue AL-Lizenzen in Mehrparteienhäusern (z.B. Wohnanlagen oder Touristenzentren) beschränken. Wir empfehlen, immer bei der zuständigen Gemeinde nachzufragen.
Gute Nachricht: Wenn Sie eine Immobilie mit bestehender AL-Lizenz kaufen, kann diese Lizenz auf Sie übertragen werden.

Wie sieht es mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft und Nachbarn aus?

Wenn Ihre Immobilie Teil einer Eigentümergemeinschaft ist (z.B. Mehrfamilienhaus), kann die Verwaltung die Erteilung von AL-Lizenzen einschränken oder verbieten. Prüfen Sie die Gemeinschaftsordnung und holen Sie ggf. Zustimmung ein.
Außerdem sollten Ihre Gäste Rücksicht auf die Nachbarn nehmen – Lärmbeschwerden können zu Bußgeldern oder Lizenzentzug führen.

Müssen Sie Steuern zahlen?

Ja. Mieteinnahmen sind in Portugal steuerpflichtig, egal ob Sie hier ansässig sind oder nicht. Sie benötigen eine portugiesische Steuernummer (NIF) und müssen die Einkünfte jährlich deklarieren.

Kurzzeitvermietung (AL):

• Pauschalbesteuerung (derzeit 25 % für Nicht-Residenten, angewandt auf 35 % der Bruttoeinnahmen)
  
  
• Umsatzsteuermeldung (IVA) für Nicht-Residenten hängt von der Höhe der Einnahmen ab (neue Regelungen ab 1. Juli 2025)
  
  

Langzeitvermietung:

• Progressiver Steuersatz oder pauschal 28 % für Nicht-Residenten
  
  
• Abzüge möglich (z.B. Instandhaltungskosten)
  
  

Lassen Sie sich am besten von einem lokalen Steuerberater beraten.

Kann jemand die Vermietung für Sie übernehmen?

Absolut — und das macht es viel einfacher.
Die Vorbereitung der Immobilie, Vermarktung, Buchungsmanagement, Reinigung, Instandhaltung, Gästekommunikation sowie Check-in und Check-out sind zeitaufwendig, vor allem wenn Sie nicht in Portugal wohnen.

Hier ist ein vertrauenswürdiger lokaler Partner wie Portucasa Gold wert.

Portucasa: Ihr lokaler Partner für die Vermietung

Portucasa ist spezialisiert auf Kurzzeitvermietungen an der Algarve. Portucasa übernimmt für Sie:
✔️ Vorbereitung der Immobilie für die Vermietung
✔️ Vermarktung und Reservierungsmanagement
✔️ Gästekommunikation und Check-in/check-out
✔️ Reinigung, Wäsche und Instandhaltung
✔️ Kalender- und Preisverwaltung
✔️ Volle Transparenz durch monatliche Berichte

Wenn Sie sorgenfrei vermieten möchten, kümmert sich Portucasa um alles, während Sie die Einnahmen genießen.

👉 Erfahren Sie mehr über Vermietung und Management mit Portucasa.

Abschließende Checkliste:

• Portugiesische Steuernummer (NIF) beantragen (falls noch nicht vorhanden)
  
  
• Immobilie auswählen
  
  
• Lokale und Gemeinschaftsregeln prüfen
  
  
• Immobilie kaufen
  
  
• Vermietungsaktivität bei den Finanças anmelden
  
  
• Immobilie für Inspektion und Vermietung vorbereiten
  
  
• AL-Lizenz beantragen (für Kurzzeitvermietung)
  
  
• AL-Inspektion durch die Gemeinde
  
  
• AL-Lizenz erhalten
  
  
• Steuererklärung organisieren oder Steuerberater beauftragen
  
  
• Zuverlässigen Vermietungspartner wie Portucasa wählen
  
  

Ihre Immobilie in Portugal kann mehr als leer stehen — sie kann Einkommen bringen.
Mit der richtigen Unterstützung ist Vermietung kein Problem, sondern eine Freude!

Planen Sie zu vermieten?

👉 Kontaktieren Sie Portucasa und erfahren Sie, wie Ihre Immobilie zur erfolgreichen Ferienwohnung wird.