Denken Sie darüber nach, Ihr Traumhaus unter der Sonne Portugals zu kaufen? Das ist eine aufregende Reise! Bevor Sie jedoch die Schlüssel in den Händen halten, müssen Sie sich mit einigen lokalen Steuern auseinandersetzen. Die wichtigste davon ist die IMT (Grunderwerbsteuer).
Wir wissen, dass Steuerthemen nicht der unterhaltsamste Teil beim Hauskauf sind. Deshalb haben wir den juristischen Jargon weggelassen, um Ihnen genau zu erklären, was Sie für 2026 wissen müssen – egal, ob Sie bereits vor Ort wohnen, zum ersten Mal nach Portugal ziehen oder ein Ferienhaus suchen.
IMT steht für Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis. Einfach ausgedrückt ist es die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal anfällt. Als Käufer sind Sie dafür verantwortlich, diese Steuer zu zahlen, bevor Sie die finale Kaufurkunde beim Notar unterzeichnen.
Wenn Sie ein internationaler Käufer sind (das bedeutet, dass Sie derzeit kein eingetragener steuerlicher Steuerinländer in Portugal sind), gibt es eine ganz neue Regelung, die Sie in Ihrem Budget berücksichtigen müssen.
Ab 2026 unterliegen Nicht-Ansässige beim Kauf einer Wohnimmobilie einem festen IMT-Steuersatz von 7,5 %.
Ja! Die portugiesische Regierung bietet die Möglichkeit, einen erheblichen Teil dieses Geldes zurückzufordern. Sie können eine Rückerstattung der Differenz zwischen dem Pauschalsatz von 7,5 % und den niedrigeren progressiven Steuersätzen für Ansässige beantragen, wenn Sie eine der folgenden Bedingungen erfüllen:
Wie die Rückerstattung in der Praxis funktioniert: Sie zahlen die 7,5 % im Voraus. Sobald Sie Ihren Wohnsitz offiziell verlegen und Ihren steuerlichen Status erhalten, beantragen Sie die Rückerstattung. Am Beispiel von 300.000 €: Sobald Sie Ihren steuerlichen Wohnsitz nach Portugal verlegen, wird Ihre Steuer nach dem niedrigeren Steuersatz für Ansässige neu berechnet (ca. 10.542 €). Das bedeutet, dass Sie eine Rückerstattung von fast 12.000 € erhalten!
Wenn Sie bereits steuerlich in Portugal ansässig sind, gilt der Pauschalsatz von 7,5 % nicht für Sie. Stattdessen wird Ihre IMT nach einer progressiven Staffel berechnet, die vom Preis und dem Verwendungszweck der Immobilie abhängt.
Es gibt zwei Hauptkategorien für Steuerinländer:
Möchten Sie wissen, wie hoch die Steuersätze in den verschiedenen Regionen sind? Die IMT-Sätze können je nach Gemeinde leicht variieren. Wir haben eine interaktive Karte für Sie zusammengestellt, damit Sie die spezifischen Sätze ganz einfach überprüfen können.
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Sind Sie 35 Jahre oder jünger und haben Ihren steuerlichen Wohnsitz in Portugal? Dann müssen Sie möglicherweise überhaupt keine IMT zahlen! Im Rahmen der Regelung IMT Jovem im Jahr 2026 sind junge Käufer, die ihre erste permanente Eigenheim-Immobilie erwerben, bei Immobilien bis zu einem Wert von 330.539 € vollständig von dieser Steuer befreit. Bei Immobilien zwischen 330.539 € und 660.982 € zahlen Sie nur Steuer auf den Betrag, der die erste Stufe übersteigt.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Art der Immobilie, die Sie kaufen, Einfluss auf die Steuerregeln hat:
Manchmal wird eine Immobilie inklusive Möbeln verkauft. Sie können den realistischen Wert des Inventars legal vom Kaufpreis der Immobilie abziehen, was die sofortige IMT-Rechnung senkt. Aber Vorsicht: Ein niedrigerer angegebener Kaufpreis heute bedeutet einen höheren steuerpflichtigen Gewinn, wenn Sie das Haus in Zukunft verkaufen. Das kann zu einer höheren Spekulationssteuer / Kapitalertragsteuer führen. Lassen Sie sich vor dieser Entscheidung immer von einem Fachmann beraten!
Obwohl die IMT die größte Ausgabenposition beim Kauf ist, sollten Sie in Ihrem Budget auch Folgendes berücksichtigen:
Sich im ausländischen Steuerrecht, bei Vorauszahlungen, progressiven Staffeln und Rückerstattungsanträgen zurechtzufinden, kann kompliziert wirken. Aber Sie müssen das nicht alleine tun.
Bei Divine Home sind wir darauf spezialisiert, sowohl internationalen Käufern als auch Einheimischen zu einem reibungslosen Kauf ihrer neuen Immobilie zu verhelfen. Wir arbeiten eng mit vertrauenswürdigen Rechts- und Steuerexperten zusammen, um sicherzustellen, dass Sie die beste Beratung erhalten, Ihr tatsächliches Budget verstehen und keine Rückerstattung oder Befreiung verpassen, auf die Sie Anspruch haben.
Haben Sie Fragen zu den oben genannten Informationen? Oder möchten Sie Ihre perfekte Immobilie in Portugal finden? Kontaktieren Sie uns noch heute!
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